Charmantes Platzwunder – von Grund auf saniert – in reizvoller Lage

Großzügiges Bauernhaus im Dorfidyll
208 m² Wohnfläche (260 m² Grundfläche)
Grundstück 1.150 m²
Baujahr 1892
Energieausweis liegt zur Besichtigung vor
Kaufpreis 240.000 €
Käuferprovision von 5,95% vom Kaufpreis inkl. MwSt.

Das Anwesen wurde als Bauern- und Handwerksbetrieb im 19. Jahrhundert errichtet. Es beherbergte die Dorfschmiede, diente als Wohnhaus und als Wirtschaftsbetrieb mit Stall, Scheune, Bruchsteinlagerkeller und Nutzgarten.
Anfang der 90er Jahre wurde das gesamte Anwesen von Grund auf absolut umfassend, wertig und fachgerecht saniert.

Die gesamten Flächen im Erdgeschoss und Obergeschoss wurden zu einer Wohnfläche von 208 m² umgebaut, ein neuer zusätzlicher Anschluss- und Heizungskeller wurde geschaffen, das Dach wurde ausgeglichen, verstärkt und erneuert, die Dachflächen gedämmt, Böden neu aufgebaut, Gebäudeteile verbunden, Decken geöffnet, Treppen gebaut, die Elektrik und alle Leitungen erneuert, im Erdgeschoss wurde eine Fußbodenheizung eingebracht und die Fenster ausgetauscht. Es wurden keine Mühen und Kosten gescheut, um ein modernes Wohnambiente zu schaffen. Mittlerweile stehen wieder gewisse Arbeiten an, die jedoch nicht im Vergleich zum Geleisteten stehen.
Betreten wird das Haus über eine äußerst geräumige Diele. Zur Linken befindet sich ein großzügiges Wohnzimmer mit sich anschließendem Esszimmer. Beide Räume sind über einen imposanten Rundbogen verbunden. Die separate, eher überschaubare Küche schließt sich an. Äußerst praktisch ist hier die angrenzende Speisekammer mit Platz für Gefrierschrank, Lebensmittel und Küchenutensilien. Über einige Stufen gelangt man in den ehemaligen Wirtschaftsbereich. Hier befindet sich ein schönes Tageslichtbadezimmer, das mit einer großen Badewanne Urinal, WC und Waschbecken ausgestattet ist. Der Hauswirtschaftsraum für Waschmaschine und Trockner sowie die Werkstatt liegen gegenüber. Ein absolutes Highlight ist der über 50 m² große lichtdurchflutete Wohnraum. Hier wurden große Familienfeiern gefeiert, gearbeitet und gelebt. Wer gerne ein Atelier sucht, Flächen für Veranstaltungen benötigt oder von zu Hause aus arbeiten kann, der dürfte diesen Raum zu schätzen wissen. Ein grosses Schiebetürelement, eine Balkontür und zwei Fenster sorgen für die entsprechende Belichtung und den schönen Blick in die Natur. Zwei Ausgänge mit verzinkten Treppen führen in den Garten.
Ins Obergeschoss gelangt man über eine offene, massive Holztreppe. Man findet hier vier Schlaf- Arbeits- oder Gästezimmer in unterschiedlicher Größe vor. Sie sind alle ansprechend von der Größe und Belichtung und sind aufgrund teils freigelegter Balken gemütlich.
Das Tageslichtbadezimmer ist mit einer Dusche ausgestattet. Eine weiterer Raum verfügt über Küchenanschlüsse und wurde in den letzten Jahren auch als solche genutzt. Zudem gibt es noch ein tolles, großes Giebelzimmer mit geöffneter Decke und Balkon über die gesamte Hausbreite. Hier kann man draußen geschützt sitzen und den Blick genießen oder es sich drinnen gemütlich machen. Die alten, freigelegten Balken und die tolle Raumhöhe machen auch diesen Raum zu einer Besonderheit.
Der Speicher wurde ebenfalls gedämmt und für Lagerräume ausgebaut und mit Velux Fenstern versehen.
Der Bruchsteinkeller und der neue Keller sind von außen zu betreten. Hier hat man konstante Temperatur und Flächen für Gartengeräte und Sonstiges.
Der Hof ist geschottert, Parkplätze oder ein Carport könnten geschaffen werden.
Toll sind die zwei Gartenbereiche. Vor dem Haus hat man einen Bauerngarten mit einem alten Quittenbaum. Hier wurde in der Vergangenheit Obst, Gemüse und Blumen angebaut. Das Wasser wurde aus dem garteneigenen Brunnen hoch gepumpt.
Der Hauptgarten erstreckt sich unterhalb der Einfahrt und des Hauses. Er fällt vom Hof her ab und besteht größtenteils aus Wiesenfläche. Alte Apfel- und Quetschenbäume, Büsche und Stauden wurden hier angepflanzt. Ein Brunnen, der trotz Trockenheit immer Wasser hat, ist vorhanden. Ein Platz für einen großen Swimmingpool ist angelegt und ein Holzpavillon sowie ein Holzschuppen befinden sich ebenfalls auf dem Gelände.

Ausstattung
Fliesen, teils in Mustern verlegt, Laminat, Teppich
Wandputz, im Bad Fliesen mit Bordüren, Tapeten
Decken mit freigelegten Balken, Putz, Vertäfelungen und Spotts
doppelt verglaste, weiße Kunststofffenster mit innen liegenden Sprossen, teils elektrischen, einzeln steuerbare Rollläden und gedämmte Rollladenkästen, teils Fliegengitter, Steinfensterbänke
mit einfacher Einbauküche
Tageslichtbad mit Badewanne und zusätzlichem Urinal
Tageslichtbad mit Dusche
Kaminofen möglich
mit großer, geschützter Loggia
offene, massive Holztreppe
zwei verzinkte Stahltreppen als Gartenzugang
erneuertes Dach mit Dachfenstern, Zwischensparrendämmung mit Steinwolle plus Deckendämmung, Schneefanggitter
Fußbodenheizung im Erdgeschoss, im Bad zusätzlicher Handtuchheizkörper, im OG erneuerte Flächenheizkörper
Balken im Zuge des Umbaus mit Stahlträgern verstärkt und wo nötig abgefangen (Statik nach Bauantrag)
Öffnung der Hausgiebelseite für eine bessere Belichtung, den schönen Blick und einen weiteren Gartenzugang
drei Umbauphasen: Mitte der 80er Jahre, Anfang der 90er Jahre und Anfang 2000
neu aufgebaute Böden: im Erdgeschoss ausgegraben und Estrich eingebracht, im Ober- und Dachgeschoss mit Bimsschüttung
Wolf Ölheizung (Inbetriebnahme 1991), jährlich gewartet und gereinigt, Brenner und Druckbehälter erneuert, mit 4x 1.500 l Tanks
Entkalkungsanlage
erneuerte Elektroleitungen mit Fi- Schaltern, Unterverteilungen und Starkstrom, teils Dimmer, üppige Elektroausstattung
innen komplett neu verputzt, teils mehrlagig aufgrund des unebenen Bruchsteinmauerwerks
der Kanal wurde erneuert
Hauswirtschaftsraum für Waschmaschine und Trockner
mit Werkstatt
mit SAT- Anlage, gute Internetverbindung (momentan 16.000 Leitung, mehr möglich)
Bruchsteinkeller plus neuer Heiz- und Anschlusskeller
die Außenfassade wurde bis auf die Giebelseite neu verputzt, die Ecksteine wurden sichtbar gelassen und die alten Herz- Lüftungsöffnungen aus Sandstein erhalten
Drainage um zwei Seiten des Hauses

SONSTIGES:
geschotterter Hof
zwei tolle Gartenbereiche
angelegter Platz für großen Swimmingpool
Brunnen
stillgelegte Dreikammergrube
Pavillon und Schuppen

Gewisse Arbeiten sind noch zu erledigen. Man kann jedoch mit den unterschiedlichsten Wohnkonzepten direkt einziehen und sich wohl fühlen.

Lage
Das großzügige Bauernhaus liegt mitten im romantischen kleinen Dörfchen Rudolphskirchen in einem ruhigen Seitengässchen. Trotz der innerörtlichen Lage ist es grün und man hat eine beträchtliche Grundstücksfläche um sich. Das kleine Dorf am Nußbach hat sich in den letzten Jahren gemausert, viele Häuser bestechen wieder durch sanierte Bruchsteinfassaden und tragen zu einem hübschen Dorfbild bei. Felder Wiesen und Wälder schließen sich an. Ob Spazieren gehen, Joggen oder einfach nur den Blick und die Ruhe genießen, hier kann man nach Feierabend ausspannen und die wunderbare Natur des nordpfälzischen Berglands genießen.
Rudolfskirchen gehört zur Gemeinde Rathskirchen und ist Teil der Verbandsgemeinde Rockenhausen. Weinbau wird in der Nachbarschaft betrieben und der Donnersberg lockt mittlerweile viele Touristen ins malerische Umland.
Acht Kitas gibt es in der Verbandsgemeinde, Grundschulen sind insgesamt drei vorhanden, die RealschulePlus und die IGS befindet sich in Rockenhausen und das nächste Gymnasium in Winnweiler. Das sechs Kilometer entfernte Rockenhausen zählt mittlerweile über 6.000 Einwohnern und ist gut aufgestellt. Hier gibt es vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants, Frisöre, Ärzte, Banken und sogar ein Klinikum.
Die A63 ist 10 Minuten entfernt und man liegt in etwa zwischen Kaiserslautern und Bad Kreuznach. Die Landeshauptstadt Mainz und das Rhein-Main-Gebiet erreicht man in weniger als einer Stunde.

Erwähnenswert ist noch, dass die gesamte Gegend für Tier- und v.a. Pferdeliebhaber sehr interessant ist. Im näheren Umfeld gibt es namhafte Gestüte und renommierte Reitsportanlagen wie z.B. das älteste deutsche Welsh Cop Gestüt Epona oder die Reitsportanlage Bischoff.

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