Exklusive Landhausvilla für 1-2 Generationen mit riesigem Galeriewohnbereich mitten in der Natur am Bach!

Landleben de luxe
über 270 m² Wohnfläche
Grundstück 1.422 m²
Baujahr 1994/1995
Energieausweis liegt zur Besichtigung vor
Kaufpreis 420.000 €
Käuferprovision von 5,95% vom Kaufpreis inkl. MwSt.

Mit dieser Liebhaberimmobilie werden Wohnträume wahr. Das Haus wurde von einem Architekten geplant und massiv errichtet. Ziel war der Bau eines repräsentativen Landsitzes mit verspielten Gauben, Erkern, Halbtürmchen und geschützten Freisitzen in einem malerischen Umfeld. Der Innenbereich sollte den äußeren Eindruck noch übertreffen. Behaglich, großzügig und individuell.

Das Herzstück des Hauses ist der lichtdurchflutete Wohn- Essbereich mit Kachelofen und Aufgang zur Galerie. Das Wohngefühl ist aufgrund der Offenheit sensationell. Bei prasselndem Kaminfeuer und wundervollem Blick in die Natur kann man den Arbeitsstress wunderbar hinter sich lassen.
Die Küche grenzt an den Wohn-Essbereich an, sie verfügt über eine praktische Vorratskammer. Die geschützte Loggia ist großzügig und vom Wohnzimmer und der Küche aus zu begehen. Ein weiterer geschützter Freisitz bietet die Möglichkeit der Sonne hinterher zu ziehen. Gäste-WC und Garderobe sind ebenfalls vorhanden.
Gut geplant ist der Übergang zum privateren Bereich. Hier befindet sich ein Herrenzimmer, der Damensalon und das Erker-Badezimmer mit Badewanne und Dusche.
Vom Wohnraum gelangt man über eine massive Eichenholztreppe auf die großzügige Galerie der Villa. Zwei offene Galeriezimmer lassen sich wunderbar als Rückzugsbereiche zum Lesen- oder Arbeiten nutzen. Die meisterliche Holzbalkenkonstruktion des Dachstuhls ist hier zu bewundern und schafft Geborgenheit. Abtrennmöglichkeiten für ein Kinderzimmer bestünden. Das Schlafzimmer verfügt über ein stilvolles Rundbogenfenster. Das Badezimmer auf dieser Etage ist ebenfalls mit Badewanne, Dusche und Waschmaschinenanschluss ausgestattet.
Kleine Dachkämmerchen bieten praktischen Stauraum.
Eine weitere Besonderheit ist die großzügige, über ein separates Treppenhaus zu begehende 3-Zimmer-Wohnung im Untergeschoss. Aufgrund der Hanglage ist sie sehr gut belichte und ebenfalls exzellent geschnitten. Das Wohnzimmer und das Schlafzimmer sind charmante Erkerzimmer. Das Arbeitszimmer wurde als Wohnküche genutzt. Alternativ hierzu könnte man zu einer kleineren, halboffenen Küchenvariante zurück zu kehren. Vom Wohnzimmer aus lässt sich der Garten ebenerdig betreten, so dass hier auch ein Gartenbereich abgetrennt werden könnte.
Ein Kellerraum für Gartengerätschaften und ein Heizungsraum sind auf dieser Etage ebenfalls vorhanden.
Die Garage ist eher ein Garagenhaus und stilecht dem Haus angeglichen.
Das Grundstück ist ein Juwel. Man thront über einem kleinen Tal mit Bachlauf, das sich Richtung Rhein durch die Wiesen und Felder schlängelt. Der Vorgarten ist hübsch angelegt und im hinteren Bereich erstrecken sich Rasenflächen. Einige Büsche und ein hübscher Nussbaum wurden gepflanzt.

Das Anwesen wurde seit seiner Fertigstellung 1994/1995 ausschließlich als Zweitwohnsitz genutzt und äußerst gepflegt, so dass der Zustand in weiten Zügen neuwertig ist und es keine größeren Ab-nutzungen gibt.

Ausstattung
Wände: Putz und helle Wandfliesen
Bodenbeläge: Parkett, Marmor, Terrakottafliesen und weiße Fliesen in den Bädern (Diagonalverband mit Einfassung)
doppelt verglaste Landhaus-Holzfenster mit Sprossen und Rollläden, teils elektrisch, mit Oberlichtern Rundbogen und in Dreiecksform, mit verschließbaren Fensteroliven
gehobene Elektroinstallation mit Sprechanlage, Spots und Dimmern, Alarmanlage, Bewegungsmeldern und umfangreiche Außenbeleuchtung
drei Bäder jeweils mit Dusche, Badewanne und Waschmaschinenanschluss
mit Gäste-WC und Garderobe
Riesiger Wohnbereich mit über 50 m², teils bis in die Dachspitze geöffnet
individuell eingebauter, freistehender Kaminofen
Massive Eichentreppe im Wohnbereich
Beeindruckende, offene Dachkonstruktion (innen),
Fußbodenheizung und konventionelle Heizkörper (wählbar oder Parallelbetrieb)
Buderus Gasheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung und Flüssiggastank
Walmdach in abgebundener Holzkonstruktion, aufwendige Wärmedämmung
Spanische Naturschiefereindeckung, Schneegitter
Marmortreppenhaus
Separater Wohnungszugang (EG, UG und Nutzflächen), separater Zugang zur Außenterrasse
Zwei Loggien, eine überdachte Terrasse und eine freie Terrasse
Zwei Zisternen, Hebeanlage, Blitzableiter
Große Einzelgarage mit Starkstrom und Transponder
1.422 m² eingefriedetes Grundstück am Bach (Lützelbach) gelegen. Davon 555m² landwirtschaftliche Fläche
Vorplatz und Garagenzufahrt mit Natursteinpflaster im Segmentbogenverband

Die gesamte Ausstattung ist hochwertig und die Verkäufer haben in das Anwesen ein Vermögen investiert.

Lage
Das Landhaus liegt in einer ruhigen Seitenstraße in wunderbarer Dorfrandlage von Niederburgin Halbhöhenlage. Die Luft ist klar, die Natur lädt zu Wanderungen und Spaziergängen ein und die Menschen sind bodenständig und offen. Das Dörfchen zählt mittlerweile 700 Einwohner und ein weiterer Neubaugebietsteil wurde erschlossen. Das Vereinsleben ist rege, von der Theatergruppe, über den Sportverein bis zum Heimatpflegeverein gibt es ein nettes Angebot. Auch eine Autorin und mehrere Künstler haben sich in Niederburg niedergelassen. Ferienwohnungen werden vermietet und sind gefragt. Das quirlige, kulturell bedeutsame Mittelrheintal (Weltkulturerbe der UNESCO) mit seinem romantischen Panorama, mittelalterlichen Burgen, hübschen Schlössern und der geselligen Weintradition liegt in Sichtweite. Von Niederburg hat man Blick auf die Oberweseler Schönburg, die Burg Gutenfels sowie die Burg Pfalzgrafenstein.
Handwerksbetriebe und Dienstleister sind vorhanden, viele Einwohner pendeln über die A61 in die Städte der Umgebung (z.B. Koblenz 30 Minuten, Mainz 45 Minuten).

Sonstiges
Sämtliche Angebote erfolgen auf Grundlage der nachfolgenden Geschäftsbedingungen. Sie werden durch den Empfänger anerkannt, sofern er von einem der Angebote Gebrauch macht. Unsere Angebote sind stets freibleibend, solange keine Reservierung unter Einbeziehung des Verkäufers und des Kaufinteressenten abgeschlossen ist. Offensichtliche Irrtümer, Schreib- und Rechenfehler, die uns bei der Angebotserstellung unterlaufen sind, sind nicht verbindlich und werden bei Kenntnis schnellstmöglich korrigiert. Die Angaben, die zum Angebot gehören (Unterlagen, Abbildungen, Zeichnungen, Maß- und Größenangaben, sowie Angaben über etwaige Einnahmen und Kosten sowie über Nutzungsmöglichkeiten) basieren in der Regel auf den Angaben des Verkäufers und werden unsererseits nur im Falle einer auffälligen Unstimmigkeit nachgeprüft. Daher übernehmen wir für die Angaben keine Haftung. Bei der Besichtigung können Sie sich von der Nutzungsmöglichkeit, dem Zustand, der Bausubstanz und der Preiswürdigkeit des Objektes und der Einrichtungen überzeugen. Sofern unsere Mitarbeiter Nebenabreden treffen oder Zusicherungen abgeben, werden diese erst durch eine schriftliche Bestätigung seitens der Inhaberin verbindlich. Wurde nichts Gegenteiliges ausgeschrieben oder vereinbart, trägt die Provision der Käufer bzw. der Vermieter. Unser Provisionsanspruch besteht und wird fällig, sobald aufgrund unseres Nachweises oder unserer Vermittlung ein Vertrag geschlossen bzw. beurkundet worden ist. Eine Mitursächlichkeit unserer Tätigkeit ist ausreichend. Wird unser Angebot ohne Rücksprache an Dritte weitergegeben, so haftet Derjenige, der die Weitergabe veranlasst hat, für die Provision. Die Provision ist auch fällig bei Abschluss eines Geschäftes, das in ursächlichem Zusammenhang mit dem Angebot steht. Die im Rahmen der Geschäftsbeziehung gewonnenen personenbezogenen Daten werden gemäß dem Bundesdatenschutzgesetz gespeichert.

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Frederike Colic´

Maklerin und Diplompädagogin

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